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Para Quem Está De Olho Na Casa Própria, Mercado Imobiliário De 2018 Deverá Oferecer Bons Negócios

Após registrar alguns números negativos nos últimos anos, o mercado imobiliário brasileiro iniciou uma boa retomada nos últimos 12 meses, com indicadores de crescimento.

Este é um bom cenário para quem quer comprar, já que os números negativos dos últimos anos não indicam necessariamente algo ruim, pois as pesquisas de mercado levam em conta as vendas. Aliás, toda pesquisa é encomendada por alguém que deseja pesquisar o mercado para poder melhorar o gerenciamento dos seus interesses, o que parece estar acontecendo com os números de retomada. Resumindo, após um período de baixa nas vendas e aumento no estoque, uma provável melhora em parte das ofertas indica o bom momento para aquisição de um imóvel. Porém, quem compra deve, assim como quem vende, se preparar para encontrar a melhor oferta.

Em um olhar nacional, de acordo com dados do indicador Abrainc-Fipe, os lançamentos de novos imóveis totalizaram 68.808 unidades entre janeiro e novembro de 2017, registrando uma alta de 15,1% se tivermos como base o mesmo período do ano anterior. Ou seja, em 2017 o mercado imobiliário colocou à venda 15% mais imóveis novos do que em 2016.

Já se olharmos para os dados da principal cidade do Brasil, São Paulo, o crescimento é ainda maior. De acordo com dados da Secovi-SP, após 3 anos de queda, as vendas de imóveis cresceram 46,1% em 2017. Foram 23.629 unidades vendidas na cidade de São Paulo no ano. No mesmo período, os lançamentos chegaram a 28.657 unidades, registando aumento de 48,0%, com o valor geral em vendas (VGV) totalizando R$ 13,8 bilhões, crescimento de 29% comparando com os dados do ano anterior. Os dados divulgados pelo Secovi-SP consideram apenas os imóveis residenciais novos.

Neste contexto, de acordo com Mário Paes Landim, advogado da MPLandim, escritório especializado em direito imobiliário, o consumidor pode tirar alguma vantagem. “Com algum raciocínio especulativo sobre o mercado, para o qual a internet ajuda muito, ele consegue encontrar – como um bom caçador que sabe espreitar – boas ofertas em imóveis. De fato, é algo bastante trabalhoso, mas o esforço vale cada segundo e/ou centavo, afinal, este muito comumente é o grande investimento da vida de uma pessoa, tanto do ponto de vista econômico, quanto a ter um bom lugar seu, que é um objetivo para muitos brasileiros”, comenta o especialista.

Mário Paes Landim também analisa o relacionamento entre quem quer vender e quem quer comprar. “A tendência neoliberal do mundo e sua intensa disputa nos dias atuais, principalmente nos grandes centros, aponta para a quase absoluta financeirização dos ativos imobiliários, isto significa que a indústria da construção, para existir, se tornou totalmente dependente do dinheiro que pode gerar a venda e compra de um imóvel. Praticamente não existe mais a calorosa relação entre vendedor e comprador conscientes do papel social de garantir um teto à uma família, como foi a relação do português sr. Mesquita com o meu pai nos anos 1970, por exemplo. Aquele mundo se tornou apenas uma fria relação econômica”, conta o executivo.

Assim sendo, antes mesmo de iniciar a procura por um imóvel, a sugestão do especialista é de que o comprador se comporte como um caçador à espreita, sendo que uma boa espreita guarda algumas premissas. De acordo com Landim, o bom caçador precisa “conhecer o espírito da floresta”, “os animais que por ali caminham”, “as feras a enfrentar”, “o abrigo e as fontes de água”.

Segundo ele, espreitar, para quem vai comprar um imóvel, significa conhecer as formas de financiamento, as opções de juros, os prazos, saber se é possível trocar de financiador caso no meio do caminho os juros baixem em outro banco e qual a política de abatimento dos juros se houver quitação do saldo devedor. “A relação com o financiador é muito longa, e equivale a quase um terço de uma vida em financiamentos longos, de modo que certos cuidados não podem ser deixados de lado, sendo assim, o seguro em caso de perda de renda ou em caso de morte do principal pagador também é desejável”, destaca Landim.

Ainda é importante para o consumidor, ao buscar uma boa oportunidade de negócio, analisar com total objetividade suas condições pessoais e questões simples como: onde quer morar, quanto tem para dar de entrada, quem morará no imóvel, como está sua estabilidade financeira, como vai conseguir pagar e qual a prestação que poderá pagar. Neste último aspecto, é bom ficar atento para não empenhar mais do que um terço da renda familiar, esta é uma regra importante para não se correr o risco de perder quase tudo no futuro”, lembra o executivo.

Nessa busca incessante pelo bom negócio, na alusão à caça e ao caçador, o especialista analisa: “O grande caçador carrega consigo uma única flecha! Ao grande caçador, a caça se entrega sem rancor, pois sabe que a ele pertence o seu destino. Ele nunca força seu único disparo e jamais corre o risco de errar. Como agora, mesmo que o mercado ofereça boas oportunidades dado o grande estoque de imóveis das construtoras, é importante ser paciente, procurar bastante, olhar bem cada oferta, analisar as premissas e depois espreitar as condições gerais do mercado sabendo que não é o vendedor quem vende, mas sim o comprador quem compra”, finaliza Mário Paes Landim, advogado da MPLandim, escritório especializado em direito imobiliário.

Fonte: Exame

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Como declarar imóveis e investimentos em fundos imobiliários no IR 2018

Saiba como declarar a compra, a venda, a construção e também reformas em bens imóveis à Receita Federal

A declaração de bens imóveis à Receita Federal, seja compra ou venda, e também de investimentos relacionados ao mercado imobiliário costuma ser uma das principais fontes de dúvidas dos contribuintes.

A especialista Andrea Nicolini, coordenadora de tributos IOB da Sage Brasil, reforça que bens cujo valor superem R$ 300 mil devem ser obrigatoriamente declarados, mesmo que o contribuinte seja isento por outros critérios.

Quem comprou um imóvel em 2017 precisa declarar essa aquisição no campo “bens e direitos”. É preciso dar todas as informações básicas do imóvel (tipo e localização), o valor da transação, a data da transação e a forma de pagamento, além do nome completo e do CPF do vendedor – CNPJ se for uma construtora e/ou incorporadora.

Quem comprou esse imóvel parcelado (mas não financiado!) terá de descrever essa forma de pagamento, colocando o valor do imóvel na parte de “bens” e o que falta para completar esse valor em “dívidas e ônus reais”, que é a aba posterior à declaração de “bens e direitos”.

Quem comprou o imóvel via financiamento, lembra Nicolini, precisa informar o valor já pago, não o valor total do bem. É preciso fazer isso no campo “situação em 31/12/2017”.

Quem usou o FGTS como parte do pagamento também precisa informar isso na declaração, na parte de “rendimentos isentos”, onde o contribuinte colocará o valor do fundo utilizado para a compra do imóvel.

A cada ano, o contribuinte deve acrescentar o que pagou – incluindo juros – até quitar o bem. A partir do momento que o imóvel estiver quitado, o valor deverá ser repetido nas declarações posteriores.

Como declarar a venda de um imóvel no IR 2018

Quando há venda do imóvel no ano anterior, esta deve constar na declaração do IR também. Neste caso, o contribuinte precisa repetir, no campo “situação em 31/12/2016”, o valor declarado nos anos anteriores, e deixar o item “situação em 31/12/2017” em branco. Preço de venda e CPF ou CNPJ do comprador são obrigatórios.

Como declarar imóveis e investimentos em fundos imobiliários no IR 2018Além disso, é preciso checar se houve ganho de capital com a venda desse bem. Para isso, é preciso preencher o “Programa de Apuração de Ganhos de Capital”, que pode ser baixado no site da Receita Federal e que vai calcular o valor do imposto a ser pago, de 15% sobre ganhos de capital de até R$ 1 milhão. Isso precisa ser feito quando da venda do bem, já que o valor precisa ser pago até o último dia útil do mês subsequente à transação.

Se isso foi feito corretamente, o programa gerador da declaração importará essas informações. Mas atenção: é preciso informar que você pagou esse imposto antes de dar o OK, se não as informações não serão importadas, já que a Receita não apura essas informações sem que você dê esse comando para ela fazer isso.

Não apurou o imposto federal referente à venda do imóvel? O contribuinte tem cinco anos para retificar informações sem a provocação da Receita Federal.

Há dois casos em que o contribuinte fica isento de impostos federais quando vende um imóvel. O primeiro caso ocorre se o contribuinte vendeu seu único bem por até R$ 440 mil e não vendeu nenhum outro imóvel nos últimos cinco anos; e se. O segundo caso se refere a imóveis residenciais: se o dinheiro da venda foi usado para a compra de outro imóvel residencial num prazo de até 180 dias, o contribuinte não paga imposto federal sobre a venda.

Como declarar reformas e imóveis em construção

Reformas e benfeitorias também devem constar em declarações de IR, na linha 17 do campo “bens e direitos”. Todos os comprovantes e notas fiscais de serviços e compras relacionadas devem estar em mãos. Esses valores poderão ser somados ao preço de aquisição e reduzir a base de cálculo do IR sobre o ganho de capital com uma venda a posteriori.

Segundo Andrea Nicolini, da IOB da Sage Brasil, imóveis em construção deve ser informados na ficha “bens e direitos”, código 16-Construção. É preciso informar na coluna “situação em 31/12/2017” o valor efetivamente gasto até essa data.

Como declarar fundos imobiliários e LCIs no IR

Para Fundos Imobiliários, existe apenas a cobrança de aliquota de 20% sobre os ganhos de capital (lucro) acima de R$ 20 mil por mês na venda de cotas. Não há outras cobranças. Essa cobrança é realizada via pagamento de DARFs mensalmente.

Custos com corretagem e emolumentos podem ser descontados no cálculo de lucro e prejuízo. Prejuízos de um mês podem ser usados como descontos nos meses subsequentes.

Para investidores com menos de 10% do total de cotas, são isentos de IR rendimentos de FIIs com cotas negociadas exclusivamente em bolsa para fundos com mais de 50 cotistas.

No caso das Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), o investidor só precisa declarar esse item se efetuou o resgate do papel em 2017. Nesse caso, deverá colocar o valor correspondente ao rendimento (juros) resgatado na aba “rendimentos isentos e não tributáveis”, na linha 24 (outros).

Além do valor, é preciso informar descrição, o CNPJ e o nome do banco ou fonte pagadora do rendimento. Esse banco tem de entregar ao contribuinte o informe de rendimento financeiro. Neste documento, deve constar quanto o investidor tinha em 31 de dezembro de 2016 e de 2017 e se houve ou não rendimento nesse intervalo.

2 dúvidas práticas sobre como declarar imóveis e fundos imobiliários:

Como informar imposto recolhido pelo lucro obtido na venda de cotas de fundo imobiliário?

Na alienação de quotas o imposto é apurado e pago pelo próprio contribuinte como ganho de capital ou ganho líquido, conforme o caso. Se você vendeu cotas dos fundos de investimento imobiliário, negociadas em bolsa preencha o Demonstrativo de Apuração de Ganhos – Renda Variável – Operações em Fundos de Investimento Imobiliário. Se a operação não foi em bolsa, preencha o GCAP 2017 e importe as informações para sua declaração.

Vendi um imóvel em 2017 (apto), sendo esta venda com um entrada paga em maio/2017 (50%) e o restante será pago em maio/2018. Como devo declarar este negócio?

Preencha o programa GCAP 2017 e importe as informações para sua declaração. Na ficha Bens e Direitos, no campo discriminação, informe a venda, data, valor e adquirente. Não preencha a coluna Situação em 31.12.2017. Nesta mesma ficha, na linha 52 (crédito decorrente de alienação) informe o saldo a receber em 2018